2019金砖论坛把脉房地产金融 解读不动产资产管理

2019-09-09

  开奖直播现场!当前宏观经济在内外双重因素影响下,融资收紧、汇率波动,房企面临着调整与转型升级压力。房地产调控政策基调依然非常明确,政治局会议明确提出有关政策主题方向,坚持“房住不炒”,因城施策,落实房地产管理的长效机制,不把房地产作为调节经济的手段。 面临着行业压力和政策的调控,房地产业如何稳步发展?8月30日,由中国房地产业协会指导,金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办、临港桃浦智创城联合主办、地金网媒体主办、地金科技承办的2019年第八届金砖论坛在上海成功举办。本次论坛主题“回归本质,重塑增长”,该论坛汇聚了行业领袖、上百位业内专家共同探讨房地产行业、不动产资产管理等趋势,研判房地产业未来的发展方向。

  7月30日,中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产管理长效机制”,同时明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  图: 冯俊 中国房地产业协会会长中国房地产业协会会长冯俊在大会致辞演讲中表示,行业要冷静地思考一下,过去的经验和发展的方向,把思想统一到中央对房地产的基本定位上来。“同时,房地产行业要提高风险意识。这里说的风险,不是指房地产市场本身的风险,是指房地产和地产金融畸形发展给经济发展带来的系统性风险。”冯俊说。 冯俊认为,房地产的发展模式正在改变,原先依靠资本、资源投入与规模扩张,这种粗放型的发展,随着人民群众收入的增长,对住房的要求也正在发生变化,房地产应该进入高质量发展的阶段。关于房地产的高质量发展,冯俊认为包含了十个重要内容:一是供需平衡,二是市场平稳,三是价格稳定,四是杠杆适度,五是风险可控,六是供应体系完善,七是减少能源和材料消耗,八是满足健康绿色要求,九是提高产品精度,十是全寿命经济、适用。

  在房住不炒”的政策背景下,房地产金融的发展态势逐渐清晰,未来政策会保持基本稳定。“目前房地产投资增速有所回落,制造业和基建投资可能有小幅度增长。消费增长比去年略低,较为平稳。从三架马车来看,预计是两降一平,即出口和消费稍降,投资持平。”交通银行首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长连平在论坛上表示。

  图:连平 交通银行首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长但连平认为,房地产金融政策出现了微妙变化,7月底央行召开专题针对房地产的会议,提出未来有关房地产金融政策的主导方向,实际上是边际有所收紧。“2019下半年到2020上半年,有关表外对房地产融资的增长会受到一定程度的影响,增速有所放缓。”连平表示,从商业银行对房地产提供的表内融资来看,主要是两方面:一是开发贷;二是按揭贷款。这两块总体会保持平稳运行,不会出现明显的增速下滑。首先,开发贷的投放会保持平稳。银行信贷投放目前遇到的困难是很难找到好的项目,开发贷占比仅为7%左右。其次,按揭贷款占比为19%左右,较前些年大幅上升。但从国际银行业的住房贷款占整个贷款余额的比重来看,中国银行业的比例亦属于偏低的。“由此可见,银行表内贷款不存在大幅度收缩的可能性,但剩下的几个月因季节和额度原因,按揭贷款投放可能会放缓,但从整个行业变化的增速来看不会有太大变化。连平表示,从整体金融来看会存在边际收紧的可能,但从表内来看信贷政策会保持平稳运行。房地产金融对于市场未来发展和运行的支持应该会较为稳健。

  从目前的房地产金融环境来看,很多表外非标类的融资现在已经变得非常困难了。中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管程骁远在演讲中表示,房地产的各种融资渠道,包括银行信贷、债券,由于“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,未来的融资渠道看来还是会比较紧的。

  图:程骁远 中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管“今年第一季度政策偏松,第二季度开始收紧,第三季度大家谈怎么活下去,第四季度可能各方面压力会更紧,包括最近人民银行、发改委对海外债券的募集也出了一个指令,基本上融资要有新增的量是非常困难的。” 程骁远说。房地产基金股权渠道是不是可以作为一个填补?程骁远表示,中国大部分的私募基金在过去的时间内,因为整个房地产市场发展较好,私募基金也从中取得一些比较好的成绩。但是,行业环境的变化,股权基金、私募基金在未来房地产行业的发展中能够起到什么样的作用?程骁远指出,房地产私募基金增量与存量时代呈现不同的需求,从今年以来大宗火热的交易可以看出,存量时代对股权、私募基金的需求量会更大,因为投资周期会长一些。少则四五年、长则七八年,因此对项目的判断尤为重要。 “ 这与增量时代住宅开发类项目有很大不同,包括了募资、投资、资产管理、投后管理等众多环节。 ”程骁远说,中国目前还处于起步阶段,但未来出现像黑石这样的机构并不是梦想,因为一直相信中国未来是全球最大的资产管理的国家,也是物业、房地产、不动产的交易量名列前茅的国家。

  “近年来传统的房地产行业逐步从黄金时代步入到白银时代,越来越多的房企开始向园区开发领域进军,但真正成功的并不多。”上海临港桃浦智创城经济发展有限公司总经理何骞敏,在发表“以运营为导向的园区开发建设实践”演讲中表示。

  图:何骞敏 上海临港桃浦智创城 经济发展有限公司总经理何骞敏认为,传统的地产行业注重高周转,短期内要求有回报。作为园区得吃“萝卜干饭”、对持有的要求非常高。两者之间的开发理念和开发规律存在巨大差异。 “园区需要拉动经济,创造财富,需要开发和运营形成一个完整的闭环。其中开发只是解决了物理载体问题,运营只要解决园区、企业的入住以及发展的问题。只有通过硬件和软件的组合,形成整体的闭环,才能彻底解决园区发展的一些困境。”临港桃浦智创城经济发展有限公司总经理何骞敏表示。何骞敏以临港智创城为例,推进产城、产金、产学研三融合,他认为这是提升园区核心竞争力的有效方法。布局高品质的居住、教育、医疗、商业、交通、文化和人才服务等配套措施,让企业的员工留业、留人、留家、留心。 也通过产金融合建设一套服务企业的银行融资、上市融资、债权融资、基金融资等方面各类金融服务;搭建产学研链接园区内外科研资源的桥梁,帮助企业科技创新与科研成果转化。

  “房地产行业的变化与分化,体现在政策变化、周期变化、城市分化和企业分化。”中城投资执行副总裁王珊在主题为“变化与分化—房地产投资新观察”演讲中表示。

  图:王珊 中城投资执行副总裁王珊表示,政策变化是一个长期调控的状态。由于一城一策精准的调整和变化,让整个行业的杠杆红利在减弱。周期变化,房地产行业短周期受政策影响大,周期拉长,从高频波动到箱体运行,周期红利减弱。城市分化,房住不炒,城市分化加剧;一二三线城市发展阶段与市场周期不同。企业分化,企业集中度持续提升,企业经营能力与融资能力差异明显。王珊认为,在当前环境下也面临着加杠杆的困惑,主要是融资模式困境,多重杠杆和债务风险。 目前房地产行业总体负债水平较高,市场下沉,客户下沉。 此外,企业财务杠杆、经营杠杆、表外杠杆三项杠杆总和处于高位。王珊指出,杠杆带给我们最深层次的困扰,是能否为企业带来正向的经营性贡献。一些房企整体规模和杠杆率在同步上升,但同时企业周转率是下降的。在看到加杠杆的困惑、问题的背后要顺应整个趋势,去挖掘加资本的投资机会。

  房地产行业进入下半场,增速在调整,行业的节奏从高增长进入了低速增长,市场在快速分化。房地产金融原来高杠杆模式是很难以再继续下去。展望未来,要从加杠杆到加资本,通过加资本的方式实现结构性去杠杆。

  绿创集团总裁、绿创金融董事长兼总经理倪晓栋,在会议上分享了新时代下房地产公司的金融化思索。他提出了三点思考,第一,房地产行业处于怎样的新时代;第二,在新时代的背景之下中小房地产企业应该做怎么样的探索和转型;第三,当前背景下可以做哪些模式和平台?

  图:倪晓栋 绿创集团总裁、绿创金融董事长兼总经理地产行业处于怎么样的新时代?从1998年至2007年称为黄金时代。在整个黄金时代里边整个行业都是高增长、高回报。2008年至2017年进入“白银时代”,行业依然在快速的增长,但竞争开始激烈,利润出现下降。从2018年开始,我们正在经历和将要经历的十年,我们称它为“镀金时代”。除了成色比黄金时代下降,同时意味地产要跟金融更好地拥抱和结合。“在“镀金”十年面临很多的挑战和困难,土地成本与资金成本上升,调控力度越来越大,销售增速下降。尤其是中小房地产公司融资难度越来越大。”倪晓栋表示,整个房地产行业受到宏观调控、信贷政策的影响较大,周期波动较强。倪晓栋认为房地产行业从增量时代转向了存量时代,规模导向慢慢在向经营导向和利润导向转变;整个传统的产销模式向地产和金融深化的模式在转变。倪晓栋表示,首先投资标的更加聚焦于优质的底层资产,区域选择上偏好大城市群或者核心城市、环都市圈的城市。其次,项目获取方式上,偏好于通过收并购的方式获取项目。第三,项目的主动管理求质不求量。主动管理能力体现在对项目的风控和项目的实质把控上,这是地产项目能否最终实现,顺利推出的关键。

  近年来,外资频频加码中国不动产市场,更多的外资机构将目光投向中国市场,认为中国市场未来会有更大的潜力。 在“外资眼中的中国不动产投资机遇”的讨论环节中,就外资为何纷纷加码中国不动产市场,对中国市场的信心来自哪里展开讨论。 这场讨论环节由仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成主持。

  (圆桌讨论:外资眼中的中国不动产投资机遇。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建,博枫资产管理董事总经理、中国区负责人司徒默,塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华,领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国) 霍业生,ARA亚腾资产管理有限公司中国区业务总裁及集团业务总监吕志伟)博枫资产管理董事总经理、中国区负责人Stuart Mercier(司徒默)表示,外资进入到中国不动产市场,体现了这类资产类别本身的制度化,标准化越来越强。短期来看有些波动,但不确定性意味着更大的投资机会,长期来看中国市场需要有更多的耐心,需要依靠运营的资产来进行投资。他说,博枫资产管理2019年、2020年会继续加码中国市场。塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华说,塔博曼是通过出售股权来进行更大市场的开发。与黑石集团也有一些合作,通过一些交易往来把商务和贸易渗透到了亚洲市场。这是塔博曼过去和现在一直在做的,对价值和资金进行一个更好的认识,希望能够把更好的外资引入到中国的市场上。领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国)霍业生表示,地产投资是比较长期的投资,尽管在经济当中会有一些不确定性,但是机会更多,对领展来说这样的投资机会很好。中国有更加持续且稳定的经济增长,经济规模也在不断的扩大,中国的GDP也在逐渐的增长,未来对中国市场有很大的信心。ARA亚腾资产管理有限公司中国区业务总裁及集团业务总监吕志伟认为,在中国投资面临着货币转换的问题,但很多外资都想去购买中国的不动产,同时也看到很多外资的核心资金流入到了中国市场,在房地产这个航母我们可以看到价格,和开发体量的关系,相信在未来如果要增加开发体量其实是有更多的考虑,希望未来亚腾资产能够在中国有更多的投资。(完)



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